El Consejo de Ministros ha aprobado la reforma que sustituirá a la norma declarada inconstitucional por el TC
Por Newtral
Te lo explicamos
08 noviembre 2021 | 4 min lectura
Si tienes intención de vender una vivienda o terreno, a partir de este miércoles entrará en vigor el nuevo cálculo de la plusvalía municipal. El impuesto municipal que grava la compraventa de inmuebles cambia después de que el Tribunal Constitucional considerase a la norma fuera de la ley a finales de este octubre.
Según ha explicado la ministra portavoz Isabel Rodríguez este lunes en la rueda de prensa en la que se han conocido los detalles, esta nueva norma se publicará el martes 8 de noviembre en el Boletín Oficial del Estado y entrará en vigor al día siguiente de su publicación. “Esta norma devuelve la seguridad jurídica a contribuyentes y ayuntamientos” ha asegurado la ministra al exponer la nueva ley.
Estas son las claves para entender qué es la plusvalía municipal y cómo se calculará a partir de ahora.
Un poco de contexto: ¿qué es y por qué fue declarado inconstitucional?
El impuesto de plusvalía municipal es un impuesto directo que grava la compraventa de inmuebles y que cobran los ayuntamiento directamente al vendedor del inmueble. Su nombre exacto es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU).
Este gravamen es de aplicación optativo (no como el IBI) por parte de los Ayuntamientos, pero como explicaba a Newtral.es Teresa Pontón Aricha, doctora en Derecho financiero y Tributario de la Universidad de Cádiz, “prácticamente todos lo cobran”.
En su anterior redacción este impuesto determinaba la base imponible del impuesto determinando que siempre ha existido un aumento del valor del terreno que se está vendiendo. El impuesto se aplicaba hubiese o no enriquecimiento por parte del vendedor. Por eso, el Tribunal Constitucional lo declaró inconstitucional el pasado 26 de octubre.
Nueva plusvalía: ¿Y ahora cómo será?
El Ministerio de Hacienda asegura que con los cambios introducidos por este decreto-ley “se devuelve la constitucionalidad” al impuesto al modificar la determinación de la base imponible, para que refleje “en todo momento” la realidad del mercado inmobiliario.
Así, se garantiza que los contribuyentes no tengan que pagarlo si venden un inmueble a pérdidas.
Para asegurarse de que esto ocurra en todo momento, la reforma de la plusvalía municipal aprobada este lunes da al contribuyente la posibilidad de elegir el método de cálculo de la base imponible que le resulte más favorable cuando obtenga un incremento del valor de suelo en una venta inmobiliaria: aplicando un coeficiente que fije el Ayuntamiento o según el precio real de la venta.
Otra de las modificaciones que incluye la norma es que empezarán a gravarse también las plusvalías generadas en menos de un año entre la fecha de adquisición y la de venta. Esto se debe, según Hacienda, a que “son las que pueden tener un carácter más especulativo”.
Método objetivo: ¿Cómo se calcula la opción 1?
El Real Decreto-ley establece que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble:
Los coeficientes serán actualizados anualmente, a través de una norma estatal, teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario. Según ha explicado la ministra en rueda de prensa, esta norma podría ser los Presupuestos Generales del Estado.
Posteriormente, se le da al Ayuntamiento donde se realiza la venta la posibilidad de “corregir” hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su actualización. Esto, dice el Gobierno, “garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio”.
Por precio de venta: ¿Cómo se calcula la opción 2?
La principal novedad es que este cálculo pasa a ser optativo y el contribuyente tiene la opción de elegir tributar por la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble. Es decir, tributar por la diferencia entre el valor de transmisión del suelo y el de adquisición.
Así, explica Hacienda, “si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real”. En las transmisiones de un inmueble en las que haya suelo y construcción, la plusvalía real del terreno equivaldrá a la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición tras aplicarle la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
Esto hay que demostrarlo ante el Ayuntamiento, que podrá comprobar la realidad de los cálculos y, en caso de vender un terreno o inmueble sin ganancias, debe declararse en la transmisión, además de aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición.
Entonces… ¿Cuál me compensa más?
Primero se tiene que tener claro si el terreno o inmueble que se va a vender tiene o no una plusvalía. Si está vendiendo registrando pérdidas, entonces la operación no estará sujeta a gravamen.
Ahora bien, si se está registrando ganancias, dependerá de cuánto haya pasado entre la compra y la venta del terreno y de cuánto sea la diferencia.
Ejemplos de cálculo de la plusvalía
Según el ejemplo facilitado por el propio Ministerio de Hacienda, si una vivienda es adquirida en 2017 por 310.000 euros y se vende en 2021 por 350.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 40.000 euros, aunque a efectos del impuesto solo tributa el incremento del valor del suelo, sin contar con la construcción.
Si en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 60.000 representan el valor catastral del suelo y 40.000 el valor catastral de construcción, el incremento del valor real que se le imputará al contribuyente será el 60% de 40.000, es decir, 24.000 euros. Estos 24.000 euros serían la base imponible del cálculo de la opción 2.
Sin embargo, con el nuevo método objetivo (opción 1) se multiplicaría el valor catastral del suelo (60.000 euros) por 0,17 (coeficiente para una operación con cuatro años de intervalo entre la compra y la venta), de lo que resultaría 10.200 euros.
En este caso el contribuyente elegiría la base imponible objetiva de 10.200 euros, en lugar de la base imponible real de 24.000, a la que habría que aplicar el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento correspondiente y que la ley fija en el 30% como máximo.